HEAD BLOG代表 窪田のブログ

2025年8月25日

家づくりで外せない項目列記！

1) お金の設計（総予算・資金計画・ライフプラン）

  • 総額のフタを先に決める（本体工事費＋付帯工事＋設計監理費＋外構＋登記・引越し＋家電家具＋地盤改良リスク＋予備費5〜10%）。
  • ローンは毎月返済額から逆算。固定費（保険/学費/車/老後）を織り込んで破綻しないラインを確定。
  • 金利タイプは「固定≒保険、変動≒リスク許容」だと腹落ちさせる。家計に合う方を。
  • 補助金・減税の要件（後述）を初期から満たす設計に。あと乗せは大体割高。

2024→2025の注意点

  • 日銀のマイナス金利解除＆利上げで固定・変動とも上昇基調。フラット35の最頻金利も2025年はやや上向き。金利上振れ耐性を見た計画に。 (j-anshin.co.jp, シミュレーション, sbiaruhi.co.jp)
  • 住宅ローン減税は省エネ基準を満たす新築が前提（2024・2025入居の新築）。基準未満だと恩恵が小さくなる/受けられないことも。(SBI新生銀行)

2) 土地（立地・法規・インフラ）の現実把握

  • **ハザード（洪水・土砂・津波・液状化）**は国交省の公式マップで確認。安全＞利便の優先順位で。(エムアールアイ)
  • 用途地域・建ぺい率/容積率・斜線、前面道路が建基法42条道路か、道路中心後退の要否。
  • インフラ引込（上水・下水・ガス・電力）と容量/負担金。下水が無いと浄化槽＋保守費。EV/太陽光/蓄電池を視野に主幹容量を余裕取り。
  • 境界確定・越境物は購入前に白黒つける（確定測量・境界標）。トラブルの9割はここ。

2024→2025の注意点

  • 豪雨・猛暑の常態化。方位だけでなく通風経路・夏季日射遮蔽・外構の排水計画（集水/勾配/集水桝）を土地段階で検討。公式ハザードで立地の逃げ道を数字で確認。(エムアールアイ)

3) 施主要件の言語化（暮らしの要求仕様書）

  • 家族構成・将来変化、家事動線、収納率（延床の12〜15%目安）、趣味/在宅勤務、音環境、ペット、アレルギー。
  • 温熱快適の許容値（冬室温/夏室温の下限・上限、結露許容ゼロ）を数値で合意。
  • メンテ周期と生涯コスト（屋根・外壁・設備）を初期に決めると後の迷いが減る。

2024→2025の注意点

  • 省エネ性能（次項）を満たさないと減税/補助に響く。**“欲しい暮らし”と“取れる制度”**のすり合わせを最初に。

4) 性能仕様の骨格（省エネ・断熱/気密・耐震・耐火・換気）

  • 2025年から原則“省エネ基準適合が義務”。UA・ηACなど数値で適合させるのが前提。(国土交通省)
  • 断熱等性能等級は5〜7が上位（2022改正）。地域/工法に応じて目標等級を決める。等級6/7は結露抑止設計（通気/防湿/熱橋対策）が必須。(国土交通省, リバブル)
  • 気密（C値）は施工品質の鏡。少なくとも実測で把握（気密測定）。
  • 窓は“面積×性能”で効く。寒暑地は樹脂枠＋Low-E複/三層、日射取得/遮蔽のゾーニング。
  • 耐震は等級3＋偏心/直下率/接合金物/基礎計画まで詰める。
  • 換気は24時間換気義務。計画換気と気密はセット。ダクト経路・メンテ性を図面で確認。

2024→2025の注意点

  • 小規模木造の確認審査が厳格化（いわゆる4号特例の縮小・制度見直し）。構造・省エネの**“根拠図書”の整備と審査対応**が必要。設計段階から余裕あるタイムラインを。(国土交通省)

5) 法規・手続き（確認申請・検査・表示/認定）

  • 確認申請は提出図書の整合（意匠/構造/省エネ）を“誰が”担保するかを明記（設計者/構造担当/監理者）。
  • 長期優良住宅・BELS・ZEH等はメリットと手間を比較して選択。
  • 住宅瑕疵担保履行法に基づく保険加入or供託は必須（構造・雨水10年）。加入確認を契約条件に。(住宅省エネ2025キャンペーン〖公式〗)

2024→2025の注意点

  • 審査の実効化で申請から着工までの期間が延びがち。工程表は“審査待ちバッファ”込みで。(国土交通省)

6) 事業体制（発注方式・契約書・監理の実効性）

  • 設計と施工の役割分担（設計監理方式 or 設計施工一括）を理解し、監理者の権限を契約書に。
  • 見積は**内訳明細（数量×単価）**が出る形で比較。一式見積だけはNG。
  • **変更管理（設計変更・追加減額）と値上げ条項（物価スライド）**の扱いを契約前に取り決め。
  • 第三者検査（配筋・構造金物・防水・気密）を工程に組み込む。

2024→2025の注意点

7) 実施設計（図面の解像度を上げる）

  • 断熱・気密・通気・雨仕舞い・防火・配管配線・点検口・メンテ導線まで**“描いてある図面”**に。
  • 納まりディテール（サッシ周り/バルコニー/外壁開口/基礎断熱端部/気密ライン）の指示は型番と施工手順まで。
  • 設備は更新容易性（将来交換・ルート・スペース）を設計要件化。

2024→2025の注意点

  • 等級6/7相当を狙うなら内部結露の検討と熱橋対策は必須要件。根拠資料（計算/仕様書）を残す。(国土交通省)

8) 見積徴収とコスト調整（VE）

  • 代替案は性能・耐久・メンテを損なわない範囲で。見た目に走って躯体/外皮/窓/換気を削るのは愚策。
  • ランニングコスト（光熱・修繕）まで含めたLCCで判断。

2024→2025の注意点

  • 電気・空調機器の一部は納期変動。早めの仕様確定と代替機種の当たりを付けておく。

9) 工事請負契約

  • 契約書・約款・仕様書・図面の整合を確認。工程表と出来高/支払条件、検査/是正ルールを明記。
  • 瑕疵保険証券、性能報告（気密測定・断熱検査など）を引渡条件に入れる。

2024→2025の注意点

  • 価格スライド条項の触れ幅と発動条件、工期遅延の取扱い（不可抗力/審査遅延/資材遅延）を具体化。(国土交通省)

10) 着工前チェック（近隣・仮設・安全）

  • 近隣挨拶・搬入ルート・仮設計画（足場/トイレ/電気/水）・排水の仮設処理。
  • 安全書類と現場ルールの確認（喫煙・騒音・粉じん・廃材分別）。

2024→2025の注意点

11) 施工・監理（検査の要所）

  • 基礎配筋→型枠→コンクリート（かぶり厚/打継ぎ/養生）
  • 上棟後：構造金物/耐力壁/剛床/耐風・耐震の釘ピッチ
  • 外皮：防水シート連続・貫通部処理・通気層連続
  • 開口部：サッシ取付・水切り・防水一次/二次
  • 断熱/気密：連続性・欠損補修・気密測定
  • 設備：勾配・ドレン・結露防止・点検性

2024→2025の注意点

  • 第三者検査を“記録付き”で。審査強化に合わせて是正完了のエビデンスを残すと後々有利。(国土交通省)

12) 竣工・引渡し（性能と書類を受け取る）

  • 完了検査合格の確認。
  • 性能実測（気密C値・換気風量・温熱サーモ簡易確認）と機器の取説/保証一式、瑕疵保険書類。
  • 竣工図・仕様書・写真帳は電子で保管。メンテ計画（塗装/コーキング/点検）表を作る。

2024→2025の注意点

  • 省エネ適合の証憑（計算書/適合判定/写真）は減税や将来売却で効く。なくさない。(SBI新生銀行)

13) 入居後の運用（光熱・メンテ・アップデート）

  • 夏の日射遮蔽（外付け/簾/樹木）と夜間通風、冬は日射取得と隙間止め。
  • フィルタ清掃・換気風量の再調整、結露監視（窓際/北側）。
  • 太陽光・蓄電池は経済性と停電耐性の両面でシミュレーション。
  • 10年内外での設備更新費を毎年積み立てる。

2024→2025の注意点

  • 住宅省エネ2025キャンペーン（国の補助）は内容・予算枠が年度で変動。条件を満たす改修や高効率給湯・窓の後付けは早めに検討。(国土交通省)

これから建てる人への“非モテ”だけど超重要な三箇条

  1. 外皮（断熱・窓・気密）にお金を集中：内装の豪華さより、光熱費・快適性・健康に直結。
  2. 図面の解像度＝出来栄え：描いてないものは現場で迷う→コスト/品質/工期が崩れる。
  3. 法規・制度は“先読み”で設計：2025の省エネ適合・審査強化・金利上昇を織り込んだ“計画ありき”。

ご不明な点がありましたら、お問い合わせください。

一覧へ戻る
Top