HEAD BLOG代表 窪田のブログ

2025年3月29日

住宅ローン「フラット35」とは？

住宅ローン「フラット35」のメリット・デメリットを、借りる人の立場に立って、詳しく丁寧に解説します。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「長期固定金利型の住宅ローン」です。
「固定金利で安心できる」というのが最大の特徴ですが、それ以外にも様々なメリット・デメリットがあります。

★フラット35を利用するメリット

1. 最初から最後まで「固定金利」だから安心

🏡 メリットのポイント：金利がずっと変わらないので、返済計画が立てやすい！

  • フラット35は、借りたときの金利が完済までずっと変わらない
  • 住宅ローンを借りるとき、通常は「固定金利」と「変動金利」を選ぶが、変動金利は将来的に金利が上がる可能性がある
  • フラット35なら、たとえ今後の金利が上がっても影響を受けないため、将来の金利上昇リスクがない

💡 例えば…

  • 変動金利でローンを組んで金利が上がると、毎月の支払額が増えてしまうリスクがある
  • フラット35なら、借りたときの支払い額が変わらないので安心

2. 団信（団体信用生命保険）なしで借りられる

🏡 メリットのポイント：持病があっても住宅ローンを組みやすい！

  • 一般的な住宅ローンは「団信（住宅ローン専用の生命保険）」が必須だが、フラット35は団信なしで借りることができる
  • ただし、希望すれば「機構団信」（団体信用生命保険）に加入可能
  • 持病がある人や、健康状態に不安がある人でも借りやすい！

💡 例えば…

  • 他の銀行ローンでは、健康状態によって団信に入れずローンが借りられないことがある
  • フラット35なら、団信なしでも借りられるので、持病があっても住宅を購入できる可能性がある

3. 収入が少なくても審査に通りやすい

🏡 メリットのポイント：フリーランス・自営業・転職したばかりの人も借りやすい！

  • 民間銀行の住宅ローンは「年収・勤続年数・職業」によって審査が厳しいことがある
  • フラット35は、安定収入があれば比較的審査が通りやすい
  • 「勤続年数が短い人」や「自営業・フリーランス」も借りやすい！

💡 例えば…

  • 民間の銀行では「3年以上の勤続年数が必要」などの条件がある
  • フラット35なら、勤続年数が短くても、一定の収入があれば審査に通る可能性がある

4. 繰り上げ返済の手数料が無料

🏡 メリットのポイント：余裕ができたら早めに返して利息を減らせる！

  • 民間の住宅ローンでは、繰り上げ返済（途中でローンを一部返す）すると手数料がかかることがある
  • フラット35は繰り上げ返済の手数料が無料！
  • まとまったお金ができたときに気軽に返済できるので、総返済額を減らしやすい

💡 例えば…

  • 100万円を繰り上げ返済したら、利息の負担が減る！
  • 一般の銀行では、繰り上げ返済に手数料がかかることがあるが、フラット35なら無料

× フラット35を利用するデメリット

1. 変動金利より金利が高い

💰 デメリットのポイント：最初の金利が高め

  • フラット35は固定金利なので、変動金利に比べると、最初の金利が高め
  • 変動金利が低い時期なら、変動金利のほうが支払い総額が少なくなることもある

💡 例えば…

  • 変動金利が0.5%なのに対し、フラット35の金利が1.5%の場合、最初の月々の支払額が高くなる
  • ただし、変動金利は将来的に金利が上がるリスクがある

2. 頭金なしだと借りにくい

💰 デメリットのポイント：自己資金が少ないと借りにくい

  • フラット35は「物件価格の90％まで」しか借りられない（※フラット35を使う金融機関による）
  • 自己資金（頭金）を用意する必要がある

💡 例えば…

  • 3,000万円の家を買う場合、頭金300万円（10％）が必要になるケースが多い
  • 一部の金融機関では「フラット35＋自己資金ゼロのローン」を組める場合もあるが、金利が高くなる

3. 住宅の条件を満たさないと借りられない

💰 デメリットのポイント：住宅の基準が厳しい

  • フラット35は「耐震性能・省エネ性能・住宅面積」などの一定の基準を満たす住宅でないと利用できない
  • 「50㎡以上（セカンドハウスなら）」などの床面積の制限がある

💡 例えば…

  • YOROKOBiの14坪（約46㎡）のモデルではフラット35を使えない
  • 中古住宅でも、適合証明を取れないと利用不可

⭐︎ フラット35はどんな人に向いている？

● 長期間の安定を重視する人（将来の金利上昇リスクを避けたい）
● 転職したばかり・自営業・フリーランスなど、民間ローンの審査が厳しい人
● 健康に不安があり、団信なしでも借りたい人
● 早めに繰り上げ返済して負担を減らしたい人

🚨 向いていない人
❌ 変動金利の低さを活かして、短期間で支払いを終えたい人
❌ 50㎡未満のコンパクトな家を買いたい人（適用外になる可能性あり）

💡 まとめ
フラット35は「金利の安定」を求める人にとって安心な住宅ローンですが、「金利の高さ」「自己資金の必要性」などのデメリットもあります。

あなたのライフプランに合わせて、最適な選択をしましょう！

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