2025年問題からの予想！

2025年に施行される「4号特例縮小」や「省エネ基準適合義務化」は、新築住宅に留まらず、リフォームを中心とした中古物件の売買や賃貸事業にも大きな影響を与えると考えられます。リフォーム市場が拡大する中、これらの法改正がどのように作用するのか、以下に詳しく解説します。 1. 4号特例縮小の中古物件市場への影響 4号特例縮小は、主に新築時の建築確認審査に関連するものですが、次の理由でリフォーム市場や中古物件の売買にも影響を及ぼします： • リフォーム工事の手続きが増加：特に大規模なリフォーム（増築や構造補強を伴う改修など）を行う場合は、建築確認申請が必要になります。これまでは小規模な改修工事では申請が簡略化されていましたが、今後は耐震性能や構造計算が厳格に求められ、手続きが複雑になる可能性があります。これにより、リフォームにかかるコストや時間が増えることが予想されます。 • 中古物件の競争力強化の必要性：中古住宅が新築と比較して価格競争力を持つためには、購入者にとっての魅力を高める必要があります。4号特例縮小によって、物件自体の構造安全性や耐震性能が求められる中、築年数の古い物件では、リフォームにおいてこれらの基準を満たすための補強が必要になるでしょう。したがって、物件の付加価値を高めるために、構造補強リフォームが重要な要素となります。 • リフォーム業者への影響：中小規模のリフォーム業者にとっては、特に技術的な負担が増す可能性があります。建築確認や耐震基準に関する知識や技術が求められ、適切な対応ができる業者が市場で競争優位に立つでしょう。これにより、専門知識や経験のあるリフォーム業者が選ばれやすくなる一方、対応できない業者は淘汰される可能性があります。 2. 省エネ基準適合義務化の中古物件市場への影響 省エネ基準適合義務化は新築住宅だけでなく、リフォームにおいても住宅のエネルギー効率を高める方向に進みます。以下の点で中古物件の売買や賃貸事業に影響を与えると考えられます。 • リフォームでの省エネ改修の需要増加：省エネ基準が強化されることで、特にエネルギー効率の低い古い物件では、省エネ性能を向上させるリフォームが求められます。断熱材の追加、窓の交換、高効率な給湯器や空調設備の導入など、省エネ改修を施すことで、物件の市場価値を向上させることができます。これにより、省エネリフォームの需要が高まることが予想されます。 • エネルギー性能のラベリングが重要に：今後、省エネ基準に適合しているかどうかが、中古物件の価値に大きく影響を与える可能性があります。エネルギー性能が高い物件は、省エネラベリング（断熱性能やエネルギー効率を示すラベル）によって他物件との差別化が図られ、購入者や借主に対して魅力的に映るでしょう。このような省エネラベルの取得を前提に、物件のリフォーム計画が進む可能性があります。 • ランニングコストの低減が訴求点に：エネルギー効率の高い中古物件は、冷暖房や給湯にかかるランニングコストが低いため、購入者や借主にとって魅力的な選択肢となります。特に賃貸市場では、物件選びの際にランニングコストを重視する傾向が強まっているため、省エネ性能を向上させた物件は高い競争力を持つでしょう。 • 省エネリフォームの補助金活用：省エネリフォームを促進するため、政府や自治体からの補助金や税制優遇措置を活用することが重要です。省エネ基準を満たすリフォームには、断熱改修や太陽光発電設備の設置、エネルギー効率の高い家電や設備の導入に対する支援が期待されます。これにより、リフォームの初期コストを抑えることができ、売主や貸主にとっても有利な条件で市場に物件を提供できるようになります。 3. 賃貸事業への影響 省エネ基準適合義務化や4号特例縮小の影響は、賃貸事業にも及びます。 • 高品質リフォーム物件の需要拡大：省エネ性能や耐震性の高い物件は、賃貸市場でも人気を集めるでしょう。特に長期的な居住を考える賃借人にとって、省エネ性能による光熱費の節約や、耐震補強による安全性の向上は大きな魅力です。オーナー側としては、リフォームによる資産価値の向上と賃料の上昇を見込めるため、積極的に省エネ・耐震リフォームを行うことが求められます。 • 空室リスクの軽減：古い物件は、リフォームを行わない限り新築や省エネ性能の高い他の賃貸物件との競争において不利になる可能性があります。リフォームを行うことで、物件の競争力を高め、空室リスクを軽減することができます。また、リフォーム済みの物件は短期間での入居が見込まれ、安定した賃貸経営が期待できます。 • スマートホーム技術との連携：省エネリフォームに加えて、スマートホーム技術を取り入れることで、さらに賃貸物件の付加価値を高めることができます。例えば、エネルギー効率の高い空調や照明をスマートフォンで遠隔操作できるシステムの導入は、若年層やテクノロジーに関心のある入居者にアピールする要素となるでしょう。 まとめ 2025年の「4号特例縮小」と「省エネ基準適合義務化」は、中古物件の売買・賃貸市場においても重要な影響を及ぼします。特に中古物件のリフォーム市場においては、構造補強や省エネ改修が今後の鍵となり、物件の付加価値向上が求められます。また、リフォームによって得られる高エネルギー効率の物件や耐震性の高い物件は、消費者の需要に応える形で競争力を発揮し、長期的な賃貸経営の安定や売買における高評価に繋がります。