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2017年8月17日

住宅ローンのお話9

お盆が明けました。

ご先祖の皆様のお迎えとお送りは無事に済まされましたでしょうか。

 

 

住宅ローンのお話8では、変動金利の決め方についてまとめました。

変動の場合、金利はどのように決まるのか知っておくと、借り換えなど先見の見通しがつきやすいです。

対して、固定の場合は住宅ローンが実行された時点で期間ずっと変わりません。

今の固定金利(フラット35/借入期間21年以上)は、1.12%です。

 

 

この固定金利はどのように決まるのか、まとめてみます。

 

固定金利は、文字通り借入期間にわたり、金利が固定された金利タイプです。

・銀行が借りてくる時の金利が上昇しても、住宅ローンの金利は上げられない。

・銀行が借りてくる時の金利が下がっても、住宅ローンの金利を下げなくて良い。

このように金利の変動リスクを銀行が負うのが全期間固定金利です。
しかし一方で、フラット35については、住宅ローンの債務者が返せなくなっても銀行は取りはぐれが無いんです。
フラット35は住宅金融支援機構という国が運営する団体が債権を買い取る又は返済を保証するという形になっています。
つまり住宅ローンの利用者が返済出来なくなっても、すでにその債権を国に買い取ってもらっている又は国が代わって銀行に弁済してくれるんですよ。
もちろん住宅金融支援機構は後で利用者に請求します。
なので銀行としては、長い期間でも安心して融資出来るんです。もしも金利が上ったら損をすることもありますが『間違いなく元本を回収できる』というのは大きいですよね。
そういう事で、フラット35の全期間固定金利は国に対する貸付に近い考え方で金利を決める訳です。
国に対する貸付=国債ですね。
ですから、全期間固定金利の住宅ローンの金利は【10年国債の金利】に連動する訳です。グラフは2016年からの10年国債金利の推移です。
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国債金利情報 : 財務省
1年前、日銀のマイナス金利政策が発端で10年国債の金利がマイナスになりました。でも住宅ローンがマイナスにならない理由は、そんなことをしたら銀行が赤字になってしまうからですね。
とはいえ、住宅ローンフラット35が1%を切っていた時代です。(変動金利はもっと低かったです)

フラット35の住宅ローンを保証する住宅金融支援機構は国が運営する団体になりますので、全て税金で運営されています。

という事は、当然、利用者が債務不履行になった際には、税金で銀行に代位弁済されることになります。

 

ざっくりまとめると、変動金利は短プラに対応/固定金利は10年国債に対応、となります。

住宅ローン選びの参考にしてみてください。

 

 

住宅ローンのご相談は随時受け付けております。お気軽にお声がけください。

 

 

住宅ローンアドバイザー 佐藤あ

 

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